自葡萄牙推出"黃金居留法案"以來，葡萄牙的房地產(chǎn)受到全球各地投資人的越來越多的關(guān)注和青睞。投資葡萄牙房產(chǎn)，可選物業(yè)類型豐富，主要包括住宅、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。
葡萄牙現(xiàn)有人口約1060萬，國(guó)土面積9.2萬平方公里。隨著1986年加入歐盟，葡城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化步伐加快，加之政局穩(wěn)定，自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)便宜，外國(guó)直接投資表現(xiàn)強(qiáng)勁，在葡置業(yè)增多。90年代開始，住宅單位建設(shè)加快。1998年和2004年，葡萄牙分別承辦了世博會(huì)和歐洲足球杯，政府集中資金投資了許多基礎(chǔ)建設(shè)，期間地產(chǎn)行業(yè)受惠呈現(xiàn)了地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)暢旺。但相對(duì)于其他歐盟成員國(guó)，由于政府保守的政策，葡萄牙房產(chǎn)價(jià)格漲幅相當(dāng)平穩(wěn)，甚至有被低估。然而2010年葡發(fā)生債務(wù)危機(jī)后，歐洲地產(chǎn)行業(yè)整體一路下滑，也因此至今仍有很多投資者對(duì)于葡國(guó)地產(chǎn)行業(yè)持有一個(gè)問號(hào)。
但其實(shí)，相比歐洲大多數(shù)國(guó)家房產(chǎn)的大起大落，葡萄牙房產(chǎn)即使在債務(wù)危機(jī)之際，也沒有經(jīng)歷暴漲暴跌的情形，沒有出現(xiàn)過投資泡沫，適合穩(wěn)健型、發(fā)展型投資。
住宅地產(chǎn)市場(chǎng)
從住宅類別看，主要有舊房翻新、公寓、別墅、廉租房和度假房等。從住宅供應(yīng)情況看，2002年是高峰期，完工12.5萬套，2009年回落到6萬套，2010年初開始，由于受債務(wù)危機(jī)的影響，更降到5萬套。從需求來看，葡萄牙國(guó)土面積較小，核心房產(chǎn)投資城市屈指可數(shù)，鑒于空置的房產(chǎn)日漸有限，新房供應(yīng)量又少，加之葡萄牙沒有拆遷法，推崇以舊養(yǎng)舊，房子不會(huì)推到重建，而只是內(nèi)部翻新，特別是城市老城區(qū)地塊，買一套少一套的稀缺房源，奠定房?jī)r(jià)上揚(yáng)的基礎(chǔ)。
以2010年為例，新完工住宅3.19萬套，其中，舊房改造7千套，占22%。與歐洲其他城市一樣，里斯本老城區(qū)也保留大量的舊建筑，舊房占比非常高。
目前，里斯本有5.5萬棟住宅，其中，有1.2萬棟需要重修，預(yù)計(jì)投入資金80億歐元，勞動(dòng)力成本占到了總投人的60%。葡對(duì)舊式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持計(jì)劃，比如，在融資和稅收政策方面的優(yōu)惠。葡規(guī)定在保留外觀的前提下，可對(duì)內(nèi)部作任何改造，但要確保古建筑升級(jí)及安全。
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)
90年代以來，商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛圍不及歐洲其他大都市，市民對(duì)大型購物中心非？释。此類項(xiàng)目回報(bào)率高，其建筑具有國(guó)際水準(zhǔn)，并屢獲設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，由此也吸引了歐洲投資者。
寫字樓市場(chǎng)
葡萄牙的寫字樓主要圍繞里斯本及周邊的市場(chǎng)，其供應(yīng)量為440萬平米。在過去的20年里，里斯本大區(qū)的寫字樓供應(yīng)量的增長(zhǎng)僅為2% 至3%之間，作為葡萄牙的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域，歷年來大量的企業(yè)總部紛紛進(jìn)入里斯本CBD中央商務(wù)區(qū)和世博新興金融區(qū)，空置率長(zhǎng)期保持在較低水平從租金水平看，里斯本寫字樓租金為每平米18.5歐元，居于歐洲中上水平。
工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)
與地產(chǎn)其他版塊和歐洲國(guó)家相比，葡過去工業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性和透明度不是很高。但目前在建項(xiàng)目的品質(zhì)較高，以求達(dá)到國(guó)際物流運(yùn)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)。
大里斯本的工業(yè)和物流區(qū)分布在6個(gè)區(qū)域。葡政府的物流戰(zhàn)略是在各機(jī)場(chǎng)，火車站，港口及與西班牙邊境建立物流平臺(tái)。大里斯本有工業(yè)和物流面積120萬平方米，其中倉儲(chǔ)和物流占70%。在過去的10年里，工業(yè)和物流地產(chǎn)租金平穩(wěn)，保持在每年每平米50歐元，作為后起之秀，在歐洲也是最具競(jìng)爭(zhēng)力的。
地產(chǎn)投資市場(chǎng)
葡地產(chǎn)投資市場(chǎng)明顯分兩種群體，國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者熱衷于投資商業(yè)和寫字樓，而葡國(guó)內(nèi)投資者對(duì)工業(yè)地產(chǎn)和商鋪更感興趣，因?yàn)楹笳邔?duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的要求低一些。而無論工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，如寫字樓和購物中心，均可能有較好的投資回報(bào)。
根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)投資基金項(xiàng)下管理的資產(chǎn)達(dá)123億歐元。該行業(yè)高度集中，前3家分別是Fundimo、EspirtoSantoGroup和SantanderTottaGroup。在過去的14年間，有50家國(guó)際投資者直接或間接投資葡地產(chǎn)市場(chǎng)，其中，德國(guó)占26%、英國(guó)占21%、荷蘭占16%、美國(guó)占13%、法國(guó)占8%，投資總額達(dá)40億歐元，重點(diǎn)投向商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓。葡政府于2012年9月推出外國(guó)人買房50萬歐元以上者給予居留權(quán)的新移民政策，這一法案也已成功吸引包括我國(guó)在內(nèi)的更多的國(guó)際投資者，讓葡萄牙在住宅市場(chǎng)上也節(jié)節(jié)攀升。
投資葡萄牙的優(yōu)勢(shì)
就目前的發(fā)展趨勢(shì)來看，根據(jù)歐洲央行提供的資料，盡管北美和歐洲多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)陷入蕭條，但是葡萄牙卻是少數(shù)的幾個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回升的國(guó)家之一。2012年，葡萄牙的高檔房地產(chǎn)價(jià)格還在上漲，而巴黎和羅馬的房產(chǎn)價(jià)格同期下降了4.5%到15%。
在歐元危機(jī)的大背景下，葡萄牙的房產(chǎn)市場(chǎng)可謂是獨(dú)樹一幟。而相比于歷史的最高紀(jì)錄，里斯本的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)下降了10%，比金融危機(jī)前要便宜得多。在價(jià)格剛剛止跌回升之際，正是抄底搶購的最好時(shí)機(jī)。
在價(jià)格方面，目前在整個(gè)歐洲，葡萄牙屬于房產(chǎn)價(jià)格十分低廉的國(guó)家，即使是里斯本最貴的地區(qū)，房?jī)r(jià)也只是西歐很多度假勝地的房?jī)r(jià)的三分之一。但葡萄牙居住環(huán)境受歡迎的程度，卻是全歐國(guó)家中排名前幾位的，目前很多歐洲人喜歡來葡萄牙進(jìn)行房產(chǎn)投資，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
據(jù)阿爾加維的房產(chǎn)中介反饋，很多英國(guó)人愿意在葡萄牙置業(yè)定居，他們比較青睞100萬歐元左右的別墅。而里斯本高檔房產(chǎn)的買家主要是安哥拉人和巴西人，這些人主要因?yàn)槭秃蛷氖沦Q(mào)易致富，目前安哥拉人和巴西人占據(jù)了葡萄牙高檔房產(chǎn)市場(chǎng)的30—40%。黃金移民計(jì)劃推行后，預(yù)計(jì)會(huì)有越來越多的外國(guó)人投資葡國(guó)房產(chǎn)，例如中國(guó)人、巴西人、俄羅斯人，等等。
從經(jīng)濟(jì)規(guī)律來看，葡萄牙樓價(jià)再度大幅下滑的可能性已經(jīng)不大。在整個(gè)歐洲房產(chǎn)市場(chǎng)陷入低谷時(shí)，葡萄牙房產(chǎn)仍然保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，價(jià)格逆勢(shì)上漲。一旦投資增多，必會(huì)迎來更大的發(fā)展機(jī)遇。在投資熱潮下，預(yù)計(jì)隨著移民新法案的實(shí)施以及當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)供應(yīng)量增加，葡萄牙房產(chǎn)投資可能將會(huì)給投資者帶來可觀的增值收入及租金收入，投資回報(bào)十分值得期待。